تعريف الشفعـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــة
الشفعة هي حق يمنحه القانون لشخص معين، عادةً الشريك أو الجار، لشراء حصة شائعة تم بيعها في عقار مشترك أو متجاور، وذلك بنفس الشروط التي تم البيع بها. الهدف من الشفعة هو منع دخول غرباء إلى الشراكة أو العقار المتجاور والحفاظ على وحدة الملكية بين الشركاء أو الجيران.
في القانون المغربي، الشفعة يمكن أن تمارس في حالات معينة وفقًا لمقتضيات مدونة الحقوق العينية، و لتوضيح هذا الأمر سنسوق المثال الأتي:
إذا قام أحد الشركاء في عقار شائع ببيع حصته لشخص أجنبي، يمكن للشريك الآخر أن يمارس حق الشفعة لشراء تلك الحصة بنفس الثمن والشروط التي تم البيع بها.
و عليه يمكن القول أن الشفعة هي حق يمنحه القانون لشخص معين (عادة الشريك في ملكية مشتركة أو الجار) لشراء حصة شائعة من العقار تم بيعها لشخص آخر، وذلك بنفس الثمن والشروط التي تم البيع بها، و الهدف من هذا الحق هو الحفاظ على وحدة الملكية وتجنب دخول غرباء إلى الشراكة.
كما يمكن تعريف الشفعة بأنها عمل قانوني يسمح لشخص معين بشراء عقار أو جزء منه بشكل استثنائي، حتى لو كان قد تم بيعه بالفعل لشخص آخر، الهدف من الشفعة هو حماية حقوق معينة للأشخاص، خاصة في الحالات التي قد يؤدي فيها بيع العقار إلى ضرر لهم.
و لممارسة حق الشفعة لابـــد من توفر شروط يمكن إيجازها فيما يلي:
شروط ممارسة الشفعة
لممارسة حق الشفعة، يجب توفر الشروط التالية:
وجود بيع: يجب أن يكون هناك بيع حقيقي للحصة أو الجزء من العقار.
ممارسة الشفعة في الآجال المحددة: يجب أن يمارس الشخص الراغب في الشفعة حقه في غضون فترة زمنية محددة بعد علمه بالبيع.
الأهلية: يجب أن يكون الشخص الذي يمارس حق الشفعة أهلاً قانونيًا لممارسة هذا الحق.
الإجراءات الواجب إتباعها في الشفعة
الشخص الذي يرغب في ممارسة الشفعة يقوم برفع دعوى أمام المحكمة، مطالبًا فيها بحق الشفعة، إذا قضت المحكمة بثبوت الحق، يتم إلزام المشتري بإعادة الحصة المبيعة إلى الشفيع مقابل دفعه الثمن الذي دفعه المشتري.
الشفعة تهدف إلى تجنب تقسيم العقار بين عدة ملاك غرباء وتضمن بقاء العقار ضمن يد الشركاء أو الجيران الأصليين.
أنــــــــواع الشفعة:
الشفعة في الملكية الشائعة:
و تتمثل في المثال التالي ” إذا كان هناك عقار مملوك بالتساوي بين شخصين (أحمد وسعيد) بنظام الملكية الشائعة، وقرر أحمد بيع حصته إلى شخص ثالث (مثل محمد)، في هذه الحالة، يحق لسعيد ممارسة حق الشفعة وشراء حصة أحمد بنفس السعر والشروط التي اتفق عليها أحمد ومحمد، حتى يبقى العقار مملوكًا بشكل مشترك بين الشركاء الأصليين.
الشفعة في العقار المجاور:
إذا كان لديك قطعة أرض زراعية وتجاورك قطعة أرض أخرى، إذا قرر مالك الأرض المجاورة بيعها لشخص آخر، قد يكون لديك حق الشفعة لشراء تلك الأرض حتى لا يدخل غريب إلى جوارك، وتظل الأراضي متجاورة بين مالكين متفاهمين.
الشفعة في حالة الميراث:
إذا توفي شخص وترك عقارًا مملوكًا لورثته (وهم عدد من الأبناء). إذا قرر أحد الورثة بيع حصته في العقار لمشترٍ أجنبي، يمكن للورثة الآخرين ممارسة حق الشفعة لشراء تلك الحصة بنفس الشروط، وبالتالي يحتفظ العقار داخل العائلة.
كيف يتم ممارسة الشفعة؟
عندما يعلم الشريك أو الجار بعملية البيع، يجب أن يُعلن عن رغبته في ممارسة الشفعة بشكل رسمي خلال فترة زمنية معينة (مثلاً، من خلال إشعار رسمي أو رفع دعوى أمام المحكمة)، إذا تمت الموافقة على الشفعة، يجب على الشفيع (الشخص الذي يمارس حق الشفعة) أن يدفع للمشتري الثمن الذي دفعه للبائع ويأخذ مكانه في العقد.
الهدف من الشفعة:
حماية الشراكة: تمنع الشفعة دخول أشخاص غرباء إلى شراكة ملكية.
تجنب تقسيم الملكية: تساهم الشفعة في الحفاظ على وحدة العقار ضمن نفس العائلة أو المجموعة.
بهذه الطريقة، الشفعة هي وسيلة لحماية مصالح الشركاء أو الجيران وتجنب أي انقسام أو نزاع يمكن أن ينشأ بسبب دخول شخص جديد في ملكية العقار
مثال بسيط لفهم الشفعة:
تخيل أن هناك ثلاثة أشخاص: أحمد، ومحمد، وعلي، أحمد ومحمد شركاء في ملكية قطعة أرض. قرر محمد أن يبيع نصيبه في الأرض إلى شخص ثالث، وليكن علي، وفقًا لقانون الشفعة، يحق لأحمد أن “يشفع” أو يطلب شراء نصيب محمد قبل علي.
هذا يعني أن أحمد يمكنه أن يدفع نفس الثمن الذي دفعه علي لشراء نصيب محمد في الأرض، وبذلك يصبح هو المالك الجديد لنصيب محمد بدلًا من علي.
حالات الشفعة:
الشفعة بين الشركاء في الملكية: كما في المثال السابق، إذا كان هناك أكثر من شريك في ملكية عقار، يحق للشريك الذي لم يبع نصيبه أن يشفع في العقار المبيع.
الشفعة بين الجيران: في بعض القوانين، يحق للجار الأقرب أن يشفع في العقار المبيع المجاور لعقاره.
على سبيل المثال، إذا كان هناك بيتين متجاورين، وباع مالك البيت الأول بيته لشخص آخر، يمكن للجار في البيت الثاني أن يشفع ويشتري البيت بدلًا من المشتري الجديد.
الشفعة من قبل الدولة: في بعض الحالات، قد تمنح الدولة لنفسها حق الشفعة لشراء عقار أو أراضٍ معينة إذا رأت أن ذلك يصب في المصلحة العامة.
مثلاً، إذا كانت الدولة تريد إنشاء مشروع كبير مثل حديقة عامة أو طريق سريع، يمكنها أن تشفع في عقار تم بيعه حديثًا ضمن المنطقة المستهدفة للمشروع.
مثال توضيحي آخر متعلق بالإرث:
