مقدمة
يحتل عقد الكراء مكانة بارزة في منظومة العقود المسماة، نظرا لدوره الحيوي في تنظيم جانب مهم من المعاملات اليومية للأفراد والمقاولات، وتأثيره المباشر على الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي.
وقد عرفه المشرع المغربي في الفصل 627 من قانون الالتزامات والعقود (ظ.ل.ع) بأنه:
“عقد بمقتضاه يمنح أحد طرفيه للآخر منفعة منقول أو عقار خلال مدة معينة في مقابل أجرة محددة يلتزم الطرف الآخر بدفعها له”.
يتضح من هذا التعريف أن عقد الكراء هو من عقود المنفعة المؤقتة التي ترد على شيء معين، وهو من العقود الملزمة للجانبين التي ترتب التزامات متقابلة على عاتق كل من المكري والمكتري.
ونظراً لأهمية هذا العقد، لم يكتف المشرع المغربي بتنظيمه في إطار القواعد العامة الواردة في قانون الالتزامات والعقود (الفصول 627 إلى 699)، بل خصه بترسانة من القوانين الخاصة التي هدفت إلى مواكبة التطورات الاجتماعية والاقتصادية وتحقيق التوازن بين مصالح طرفي العلاقة الكرائية، والتي كان آخرها القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني.
وقد سعت هذه التشريعات إلى تفصيل التزامات كل طرف بشكل دقيق، سعياً وراء تفادي النزاعات وضمان استقرار المعاملات الكرائية.
من هذا المنطلق، تطرح الإشكالية المحورية التالية نفسها بإلحاح:
إلى أي حد استطاع المشرع المغربي، من خلال القواعد العامة والقوانين الخاصة، إرساء نظام قانوني متوازن لالتزامات المتعاقدين في عقد الكراء، يضمن حماية مصالح الطرفين ويحقق استقرار العلاقة التعاقدية؟
وللإجابة على هذه الإشكالية، سنقسم هذا الموضوع إلى مبحثين، نتناول في الأول التزامات المكري، على أن نخصص الثاني لدراسة التزامات المكتري.
•المبحث الأول: التزامات المكري
•المبحث الثاني: التزامات المكتري
المبحث الأول: التزامات المكري
تقع على عاتق المكري، باعتباره الطرف الذي يمنح المنفعة، مجموعة من الالتزامات الجوهرية التي تهدف إلى تمكين المكتري من الانتفاع بالعين المكتراة انتفاعاً كاملاً وهادئاً.
وقد نظم المشرع هذه الالتزامات في قانون الالتزامات والعقود والقانون رقم 67.12، ويمكن إجمالها في التزامين رئيسيين: الالتزام بالتسليم والصيانة (المطلب الأول)، والالتزام بالضمان (المطلب الثاني).
المطلب الأول: الالتزام بالتسليم والصيانة
يعتبر التزام المكري بتسليم العين المكتراة وصيانتها التزاماً أولياً وأساسياً، فهو شرط لازم لبدء العلاقة الكرائية واستمرارها. وسنتناول هذا المطلب من خلال فقرتين، نخصص الأولى للالتزام بالتسليم، والثانية للالتزام بالصيانة.
الفقرة الأولى: الالتزام بتسليم العين المكتراة
يُعد تسليم العين المكتراة أول التزام يقع على عاتق المكري، وبموجبه يضع العين تحت تصرف المكتري بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق، وقد أحال الفصل 636 من ق.ل.ع على أحكام تسليم الشيء المبيع، مما يعني أن التسليم يتم بوضع الشيء تحت تصرف المكتري.
ولم يكتف المشرع بذلك، بل أكد في المادة 5 من القانون 67.12 على وجوب تسليم المحل والمرافق التابعة له والتجهيزات المذكورة في العقد، كما فرض بالنسبة للمحلات السكنية أن تتوفر على المواصفات الضرورية من حيث الأجزاء وشروط التهوية والمطبخ ودورة المياه والكهرباء والماء، وهو ما يعكس حرص المشرع على ضمان شروط السكن اللائق.
ولضمان تنفيذ هذا الالتزام بشكل واضح وتفادي النزاعات المستقبلية، أوجب المشرع في المادة 7 من القانون 67.12 على الطرفين إعداد “بيان وصفي” لحالة المحل وقت التسلم، وهو إجراء يهدف إلى تحديد حالة العين المكتراة بشكل دقيق.
وفي حالة عدم إعداده، يفترض حسب المادة 8 من نفس القانون أن المكتري قد تسلم المحل في حالة صالحة للاستعمال، وهو افتراض بسيط يمكن دحضه بكافة وسائل الإثبات، ويقع على عاتق المكري، حسب الفصل 637 من ق.ل.ع، تحمل مصروفات التسليم، ما لم يقض الاتفاق أو العرف بخلاف ذلك.
الفقرة الثانية: الالتزام بالصيانة
لا ينتهي التزام المكري بمجرد تسليم العين المكتراة، بل يمتد ليشمل صيانتها طوال مدة الكراء لتبقى صالحة للاستعمال المعدة له، وقد نص الفصل 638 من ق.ل.ع على أن المكري يلتزم بصيانة العين المكتراة، ويجب عليه أن يقوم فيها بجميع الإصلاحات الضرورية التي تحفظها وتصونها، باستثناء الإصلاحات “الكائية” أو “البسيطة” التي تقع على عاتق المكتري. وقد فصل القانون 67.12 هذا الجانب بشكل أكبر، حيث ألزمت المادة 10 منه المكري بالقيام بجميع الإصلاحات الضرورية للحفاظ على المحل وصيانته.
ولتعزيز هذا الالتزام، منحت المادة 10 من القانون 67.12 للمكتري آلية فعالة لإجبار المكري على التنفيذ، فإذا تم إشعار المكري بضرورة القيام بالإصلاحات ولم ينجزها في أجل شهر، يجوز للمكتري استصدار أمر من رئيس المحكمة يأذن له بإجرائها وخصم مصاريفها من الوجيبة الكرائية.
في المقابل، حددت المادة 19 من نفس القانون، على سبيل المثال، قائمة بالإصلاحات التي تقع على عاتق المكتري، كإصلاح الأبواب والنوافذ والتجهيزات الكهربائية والصحية، وذلك استثناءً من أحكام الفصل 639 من ق.ل.ع، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
المطلب الثاني: الالتزام بالضمان
إلى جانب التسليم والصيانة، يلتزم المكري بضمان الانتفاع الهادئ والكامل للمكتري بالعين المكتراة. وينقسم هذا الالتزام إلى ضمان التعرض الصادر منه أو من الغير (الفقرة الأولى)، وضمان العيوب الخفية التي قد تشوب العين (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: ضمان الانتفاع الهادئ (ضمان التعرض)
يلتزم المكري، بموجب الفصل 644 من ق.ل.ع والمادة 9 من القانون 67.12، بأن يضمن للمكتري الانتفاع الهادئ بالعين المكتراة، ويمتنع عن كل ما من شأنه أن يشوش على هذا الانتفاع.
ويشمل هذا الضمان نوعين من التعرض: التعرض الشخصي الصادر من المكري نفسه، والتعرض القانوني الصادر من الغير. فالتعرض الشخصي قد يكون مادياً، كقيام المكري بأعمال تضايق المكتري في انتفاعه، أو قانونياً، كأن يدعي المكري حقاً على العين يتعارض مع حق المكتري.
أما التعرض الصادر من الغير، فلا يضمنه المكري إلا إذا كان تعرضاً قانونياً، أي مبنياً على حق يدعيه الغير على العين المكتراة، كحق ملكية أو ارتفاق.
أما التعرض المادي الصادر من الغير (كأعمال الجيران)، فلا يضمنه المكري، وعلى المكتري في هذه الحالة أن يدافع عن حقه بنفسه. وقد أكدت المادة 9 من القانون 67.12 على هذا المبدأ، لكنها استثنت العيوب الناشئة عن فعل المكري أو الأشخاص المسؤول عنهم. وفي حالة قيام التزام الضمان، يحق للمكتري، بحسب الأحوال، طلب فسخ العقد أو إنقاص الوجيبة الكرائية مع التعويض إن كان له محل.
الفقرة الثانية: ضمان العيوب الخفية
يلتزم المكري أيضاً بضمان العيوب التي تشوب العين المكتراة وتعرقل الانتفاع بها، وذلك طبقاً للفصل 652 من ق.ل.ع والمادة 9 من القانون 67.12. ولكي يقوم هذا الضمان، يجب أن تتوفر في العيب شروط معينة: أن يكون مؤثراً، أي ينقص من قيمة العين أو من الانتفاع بها بشكل محسوس، وأن يكون خفياً، أي غير ظاهر للمكتري العادي، وألا يكون المكتري عالماً به وقت التعاقد. وقد استثنت المادة 9 من القانون 67.12 العيوب المحددة في البيان الوصفي أو التي كانت موضوع اتفاق صريح بين الطرفين.
إذا توفرت شروط ضمان العيب الخفي، يثبت للمكتري الحق في طلب فسخ العقد أو إنقاص الوجيبة الكرائية، وذلك وفقاً للفصل 656 من ق.ل.ع. ولا يلتزم المكري بالضمان إذا كان المكتري يعلم بالعيب وقت التعاقد أو كان العيب من السهل رؤيته. ويُعد هذا الالتزام تطبيقاً لمبدأ حسن النية في تنفيذ العقود، حيث يفترض أن يسلم المكري عيناً خالية من العيوب التي تحول دون تحقيق المنفعة المرجوة منها.
المبحث الثاني: التزامات المكتري
في مقابل التزامات المكري، تقع على عاتق المكتري، باعتباره الطرف المنتفع بالعين، التزامات أساسية تهدف إلى ضمان حق المكري في الحصول على مقابل المنفعة والحفاظ على ملكه. وقد حدد المشرع هذه الالتزامات في الفصل 663 من ق.ل.ع، ويمكن تقسيمها إلى الالتزام بأداء الأجرة والمحافظة على العين (المطلب الأول)، والالتزام برد العين عند انتهاء الكراء (المطلب الثاني).
المطلب الأول: الالتزام بأداء الأجرة والمحافظة على العين المكتراة
يعتبر أداء الأجرة والمحافظة على العين المكتراة من أهم الالتزامات التي تقع على عاتق المكتري، فهما يعكسان الطبيعة الملزمة للجانبين في عقد الكراء. وسنتناول هذين الالتزامين في فقرتين متتاليتين.
الفقرة الأولى: الالتزام بأداء الوجيبة الكرائية
يُعد أداء الوجيبة الكرائية الالتزام الرئيسي للمكتري، وهو المقابل المالي للمنفعة التي يحصل عليها من العين المكتراة. وقد نص الفصل 663 من ق.ل.ع والمادة 12 من القانون 67.12 على وجوب أداء المكتري للأجرة في الأجل الذي يحدده العقد. وإذا لم يحدد العقد أجلاً، التزم المكتري بالدفع في الأجل الذي يحدده العرف المحلي. وقد شدد المشرع على أهمية هذا الالتزام، حيث جعل التماطل في الأداء سبباً رئيسياً لفسخ العقد والمطالبة بالإفراغ، كما نظم مسطرة خاصة لاستيفاء الوجيبة الكرائية في المواد 22 إلى 30 من القانون 67.12.
ويجب على المكتري أداء الوجيبة الكرائية كاملة بالإضافة إلى التكاليف الكرائية التي يتحملها بموجب العقد أو القانون، كالمبالغ المترتبة عن الخدمات اللازمة لاستعمال الأجزاء المشتركة. ولا يجوز للمكتري، حسب المادة 21 من القانون 67.12، أن يمتنع عن أداء الكراء بسبب إدعائه وجود إزعاج في الانتفاع أو عيب يعرقل هذا الانتفاع، ولكن يمكنه اللجوء إلى القضاء للمطالبة بتخفيض الوجيبة بما يتناسب وحجم الضرر.
الفقرة الثانية: الالتزام بالمحافظة على العين واستعمالها وفقاً لما أعدت له
يلتزم المكتري بالمحافظة على العين المكتراة وأن يبذل في ذلك عناية “رب البيت الحريص”، كما جاء في الفصل 670 من ق.ل.ع. ويشمل هذا الالتزام واجب استعمال العين فيما أعدت له بحسب طبيعتها أو بحسب ما تم الاتفاق عليه في العقد (الفصل 666 ق.ل.ع والمادة 14 من القانون 67.12). فلا يجوز للمكتري، على سبيل المثال، تحويل شقة سكنية إلى محل تجاري دون موافقة المكري. كما يمنع عليه إدخال تغييرات على المحل أو تجهيزاته دون الحصول على موافقة كتابية من المكري، تحت طائلة إلزامه بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه أو احتفاظ المكري بالتغييرات دون تعويض (المادة 15 من القانون 67.12).
ويسأل المكتري عن أي هلاك أو تلف يلحق العين المكتراة يكون ناتجاً عن فعله أو خطئه أو إهماله، ولكنه لا يسأل عن الهلاك أو التلف الناتج عن الاستعمال المألوف والعادي، أو عن الحادث الفجائي والقوة القاهرة، أو عن حالة القدم وعيب البناء (المادة 14 من القانون 67.12). كما يلتزم المكتري بالقيام بالإصلاحات البسيطة التي يقتضيها الاستعمال الطبيعي للمحلات، والتي فصلتها المادة 19 من القانون 67.12.
المطلب الثاني: الالتزام برد العين عند انتهاء الكراء والالتزامات التبعية
عند انقضاء العلاقة الكرائية، تنشأ على عاتق المكتري التزامات تهدف إلى إعادة الوضع إلى ما كان عليه، وعلى رأسها الالتزام برد العين المكتراة (الفقرة الأولى)، بالإضافة إلى التزامات أخرى تبعية (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: الالتزام برد العين المكتراة
يعتبر التزام المكتري برد العين المكتراة إلى المكري عند انتهاء مدة الكراء التزاماً طبيعياً ومنطقياً، كونه يترتب على الطبيعة المؤقتة لعقد الكراء. وقد نص الفصل 672 من ق.ل.ع والمادة 13 من القانون 67.12 على هذا الالتزام. ويجب على المكتري أن يرد العين بالحالة التي تسلمها عليها، وذلك وفقاً للبيان الوصفي المنجز عند التسلم إن وجد. وفي غياب البيان الوصفي، يفترض أن المكتري تسلم العين في حالة جيدة.
وإذا احتفظ المكتري بالعين بعد انتهاء العقد دون وجه حق، فإنه يعتبر في حكم محتل لملك الغير بدون سند، ويحق للمكري مطالبته بتعويض عن الشغل لا يقل عن ضعف الوجيبة الكرائية، بالإضافة إلى مسؤوليته عن إصلاح كل ضرر يطرأ على المحل (المادة 13 من القانون 67.12). ويتم رد العين بوضعها مجدداً تحت تصرف المكري، وتسليمه مفاتيحها، وإخلائها من جميع شواغل المكتري.
الفقرة الثانية: الالتزامات التبعية للمكتري
إلى جانب الالتزامات الرئيسية المذكورة، تقع على عاتق المكتري التزامات أخرى تبعية تهدف إلى حسن سير العلاقة الكرائية. من بين هذه الالتزامات، واجب إشعار المكري في أسرع الآجال بكل الوقائع التي تستلزم تدخله، كالحاجة إلى إصلاحات مستعجلة تقع على عاتق المكري، أو تعرض الغير له (المادة 18 من القانون 67.12). ويهدف هذا الالتزام إلى تمكين المكري من اتخاذ الإجراءات اللازمة للحفاظ على ملكه.
كما يلتزم المكتري بالسماح للمكري بالقيام بالإصلاحات الضرورية والمستعجلة التي لا يمكن إرجاؤها إلى نهاية العقد (المادة 17 من القانون 67.12). غير أن المشرع وازن بين مصلحة المكري في الحفاظ على ملكه ومصلحة المكتري في الانتفاع الهادئ، حيث خول للمكتري حق طلب فسخ العقد أو إنقاص الكراء إذا حرم من الانتفاع بالعين لأكثر من ثلاثة أيام بسبب هذه الإصلاحات. وتُظهر هذه الالتزامات التبعية حرص المشرع على تنظيم تفاصيل العلاقة الكرائية بما يضمن حقوق الطرفين ويمنع النزاعات.
خاتمة
في ختام هذا التحليل، يمكن القول إن المشرع المغربي قد بذل جهوداً حثيثة لتنظيم التزامات المتعاقدين في عقد الكراء، سواء من خلال القواعد العامة في قانون الالتزامات والعقود أو من خلال النصوص الخاصة، وعلى رأسها القانون رقم 67.12. وقد سعى من خلال هذه الترسانة القانونية إلى تحقيق توازن دقيق بين مصالح المكري في الحفاظ على ملكه والحصول على مقابل عادل لمنفعته، ومصالح المكتري في الحصول على سكن لائق أو محل مهني والانتفاع به بشكل كامل وهادئ.
ويتجلى هذا التوازن في فرض التزامات متقابلة ومفصلة على كلا الطرفين، وتوفير آليات قانونية لضمان تنفيذها، كإلزامية الكتابة والبيان الوصفي، وتحديد الإصلاحات التي تقع على عاتق كل طرف، وتنظيم مساطر خاصة لاستيفاء الكراء ومراجعته. ومع ذلك، يبقى نجاح هذه النصوص رهيناً بمدى استيعاب الأطراف لحقوقهم والتزاماتهم، وبدور القضاء في تطبيقها تطبيقاً سليماً وعادلاً، قادراً على فض النزاعات وتحقيق العدالة التعاقدية التي هي غاية المشرع وهدف القانون.
المراجع
1.ظهير شريف بتاريخ 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون الالتزامات والعقود.
2.القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني.
3.عبد الرزاق أحمد السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، الجزء السادس: الإيجار والعارية.
4.مأمون الكزبري، نظرية الالتزامات في ضوء قانون الالتزامات والعقود المغربي، الجزء الأول: مصادر الالتزام.
5.محمد الكشبور، شرح القانون الجديد المتعلق بالكراء السكني والمهني، 2014.
6.عبد الكريم امجوض، “أهم مستجدات كــــراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني من خلال القانون الجديد رقم 12.67″، مقال منشور بموقع MarocDroit.com.
